הפחתות מיסוי מקרקעין

היטל השבחה:

"השבחה" מוגדרת כעליית שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
חיוב היטל ההשבחה נובע מההפרש בין שווי מצב החדש לבין שווי המצב הקודם.

היטל השבחה מוטל על מי שהמקרקעין שברשותו הושבחו ושוויים עלה.
שווי הקרקע לאחר ההשבחה נקבע על יד שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית בכל רשות מקומית.
הקביעה שהקרקע הושבחה מסתמכת על עליית שווי הקרקע או על הפיכת הקרקע ליותר זמינה ובדרך כלל יש פער במחיר הנכס במצב החדש לעומת מצב קודם.

לעיתים קרובות ישנה מחלוקת בין קביעת הרשויות ובין שמאי המקרקעין, גם אם אין מחלוקות עקרוניות הרי שכל סטייה ואפילו מינימאלית בשווי "המצב החדש" ובשווי "המצב הקודם" תגרום לסטייה גדולה בהכרח בהפרש המחיר המהווה את ההשבחה.

ישנן מחלוקות רבות אפשריות בחיוב היטל השבחה, לשם כך שמאי מקרקעין הינם בעלי מקצוע שנבחרו ע"י המחוקק לערוך את תחשיבי היטל ההשבחה מכיוון שראייתם הינה ראיה רחבה וכוללת שילוב של שיקולים תכנוניים, הנדסיים, כלכליים ומשפטיים.
שמאי מקצועי יוכל לחסוך סכומים גדולים כתוצאה מהפחתת היטל השבחה.

משרדנו מתמחה בסוגיית הפחתת היטלי השבחה ונוכל לבדוק גם עבורך את האפשרות להפחתה בהיטל ההשבחה- כולל ייעוץ ראשוני חינם וללא התחייבות מצדך.

מניסיוננו קיימים מקרים רבים בהם ניתן לבצע הפחתה ואפילו על מלוא גובה החיוב.

דמי היתר/דמי הסכמה:

השימוש בקרקע באמצעות חכירתה מאת רשות מקרקעי ישראל כרוכה בסוגים רבים של דמי שימוש, כגון:
דמי חכירה, דמי היוון, דמי הסכמה ועוד.
אחד מסוגי התשלומים לרשות נקרא דמי היתר.

דמי היתר הינם למעשה תוספת לדמי החכירה המשולמת למינהל כאשר מבקש החוכר לעשות שימוש בקרקע
החורג מן השימוש המקורי שבהתייחס אליו נקבעו דמי החכירה בעת חתימת חוזה החכירה עם המינהל.

יכולות להיות מספר הרחבות לשימוש המקורי שנקבע לקרקע בגינן ידרש החוכר לשלם דמי היתר.
ביניהם:
* דמי היתר לתוספת בניה
* דמי היתר עבור שינוי ייעוד הקרקע או אופן ניצולה
* דמי היתר בגין פיצול מגרש.

דמי היתר וכן דמי היתר לתוספת בניה, משולמים למינהל בין אם מדובר בקרקע שחוזה החכירה שלה עם המינהל עבר היוון או אם מדובר בקרקע שהשימוש בה נעשה עדיין תחת חוזה חכירה רגיל.

עפ"י החוק אדם בעת דרישת חיוב לתשלום למנהל בגין דמי היתר/דמי הסכמה רשאי להביא מטעמו שמאי מקרקעין מוסמך לערער על גובה הסכום.

משרדנו מתמחה בסוגיית הפחתת תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ונוכל לבדוק גם עבורך את האפשרות להפחתה בתשלומים- כולל ייעוץ ראשוני חינם וללא התחייבות מצדך.

מס שבח מקרקעין:

מס שבח הנכלל תחת נושא מיסוי מקרקעין הינו מס המוטל של שבח מקרקעין.
שבח מקרקעין הינו הרווח בין שווי הנכס בעת רכישתו לבין שווי הנכס בעת מכירתו.
לרוב מס שבח הינו תשלום שעשוי להגיע לסכומים גבוהים, אני ממליץ לערוך בדיקת מס שבח לפני ביצוע עסקת המכר ולברר את אפשרויות הפחתת מס שבח או קבלת פטור.

בעת חישוב מס שבח על נכס מקרקעין, מלבד למחיר המקרקעין ישנה התייחסות גם להוצאות הקשורות לעסקת המכירה כדוגמת שכר טרחה של עורך דין, מתווך ושיפוצים שבוצעו בנכס (חלק מסוים מעלות השיפוצים). לאחר חישוב הסכום הכולל הנ"ל, מצטרף מדד מיום רכישת הנכס ועד למיום מכירתו.

ההפרשים בין יום הרכישה ליום המכירה בצירוף הסכומים שצוינו, מבטאים את חבות חס שבח.

בעת ביצוע עסקת המכירה יש לדווח לרשויות המס ולהגיש שומה עצמית.
שומה עצמית נערכת ע"י שמאי מקרקעין או באמצעות עורך דין ומפרטת את עסקת המכר, תשלומים שמתווספים ואת חישוב מס שבח עפ"י חוות דעת שמאי מקרקעין (או עורך דין).

לאחר הגשת שומה עצמית, שלטונות המס בוחנים אותה ומוודאים את תקינותה.
בהנחה שבשומה העצמית שהוגשה אין דבר מה חריג (עסקה במחיר נמוך ביחס לשוק, פטורים חריגים, עסקה בין בני משפחה ועוד), תאושר השומה ויישלח שובר לתשלום מס שבח. בהנחה כי השומה העצמית איננה אושרה, יפיקו שלטונות המס שומה אחרת בה יפורטו הסיבות לאי קבלת השומה העצמית וכן סכום לתשלום מס שבח כפי שנקבע ע"י רשויות המס.

חשוב לדעת, כי ניתן לערער על שומה אחרת שהועברה ע"י רשויות המס, וזאת באמצעות השגה
לשלטונות מס שבח.
במידה וזו לא התקבלה, ניתן להגיש ערר לועדת ערר בבית משפט מחוזי ובמקרים מסוימים ניתן אף להגיע לבית משפט עליון.

משרדנו מתמחה במתן שומה עצמית משולבת עם פירוט עסקת מכר ע"י עו"ד וכן השגה על שומת מס שבח מקרקעין.