השגות במיסוי

השגות במיסוי – לפני שמוכרים נכס – כדאי לדעת מהם המיסים במקרקעין הצפויים להיות בעת מכירה?
מוכרים רבים מגיעים אליי מופתעים ממיסים שקיבלו עקב מכירת נכס אשר בבעלותם.
במאמר זה אתייחס למס' היבטים חשובים שיש לדעת ולהבין לפני שמוכרים נכסים.

כשמאי מקרקעין מוסמך המתמחה במיסוי מקרקעין, ברצוני להעביר בקצרה לכם קוראים יקרים, אודות מיסוי מקרקעין צפוי בעת מכירת נכס.

להלן המיסים/ההיטלים הצפויים לחול על בעל נכס בעת מכירה:

1. היטל מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה (רשות מקומית) הידוע בשם "היטל השבחה " .

מהו "היטל השבחה "?

מוכר נכס חייב להבין כי לא ניתן להעביר את הבעלות על הנכס על שם הקונה במשרדי הטאבו/חברה משכנת/מנהל מקרקעי ישראל, עד אשר ישולמו כל חובותיו לעירייה.

רוב האנשים חושבים שבסילוק החובות מדובר רק על תשלומי מים וארנונה. אך, קיימים גם מיסים שלא נלקחים בחשבון, כגון היטל השבחה.

היטל השבחה בד"כ חל בנכסים מסחריים, בתים צמודי קרקע, דירות גג או גן ו/או במגרשים ריקים.
היטל השבחה הינו היטל החל על מקרקעין עקב עליית שוויים כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה ו/או שימוש חורג.
במילים פשוטות יותר, ניתן להסביר את חיוב היטל ההשבחה כחיוב בגין זכויות בניה נוספות הניתנות לניצול

כתוצאה מתוכניות שאושרו ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה (רשות מקומית), כגון: תוספת בניה בחלל גג, בניית מרתפים, תוספת בזכויות בניה, אפשרות להקמת בריכת שחיה וכו'…

הרבה אנשים שואלים אותי –

למה אני משלם על מה שלא ניצלתי?

איך אני אבנה מרתף בבית קיים?

אין לי מקום לבריכת שחיה איך אני אבנה?

אין לי כלל גג רעפים אז למה לשלם?

כל השאלות הללו הינן נפוצות ביותר אך לצערי, אינן רלוונטיות לעניין החיוב בתשלום וזאת מכיוון שערך הנכס עולה כתוצאה מאישור זכויות נוספות, ויכול להיות שלא תמיד כלכלי לנצלן במועד מכירת הנכס, אלא בעתיד.

כיצד הרשות המקומית קובעת את שיעור היטל ההשבחה?

לכל רשות מקומית יש שמאי מקרקעין מטעמה אשר קובע את ההשבחה שנוצרה לנכס בעקבות הגדלת זכויות בניה נוספות שניתנו בגין תכנית כלשהיא.

דבר חשוב מאד שיש לדעת ולזכור – עפ"י החוק, ניתן לערער על גובה היטל ההשבחה תוך 45 יום מיום קבלת השובר לתשלום.

2. מס מאת רשות מקרקעי ישראל – חל רק בקרקעות שבבעלות רשות מקרקעי ישראל הידוע בשם "דמי הסכמה" ו/או "דמי היוון" (בנכס לא מהוון).

מהם דמי הסכמה/דמי היוון?

דמי הסכמה הינם תשלום שעל החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס כאשר הנכס אינו מהוון.

דמי היוון הינם סך התשלומים העתידיים לרשות מקרקעי ישראל, עבור תקופת החכירה או יתרתה בתשלום חד-פעמי מראש.

כאשר הבעלים של קרקע הינם רשות מקרקעי ישראל, יש צורך בתשלום דמי חכירה.

במידה, והנכס מהוון דהיינו שולמו מראש מלוא התשלומים לכל תקופת החכירה אזי קיים פטור בגין דמי הסכמה בעת מכירה.

עם זאת, כאשר לא שולמו מראש מלוא התשלומים, אזי קיים חיוב בגין דמי הסכמה בעת מכירת נכס מקרקעין.

גם במקרה זה ניתן להגיש ערר תוך שלושים יום מקבלת הדרישה לתשלום באמצעות המשרד המחוזי.

ניתן להגיש ערר על גובה דמי הסכמה, אם החוכר סבור שהשומה המהווה בסיס לחישוב דמי הסכמה גבוהה מדי.

בקשת הערר תועבר לשמאי שערך את השומה לבדיקה נוספת.

אם תשובת השמאי אינה מניחה את דעת החוכר, באפשרותו להגיש ערר תוך ‎21 יום לשמאי הממשלתי.

3. מס מאת רשויות המס הממשלתיות – הידוע בשם "מס שבח מקרקעין ".

מהו מס שבח מקרקעין ?

מס שבח מקרקעין הנו מס המוטל על רווח הון ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין.

בעת ביצוע עסקת מכירה של מקרקעין יש לדווח לרשויות המס ולהגיש שומה עצמית.

שומה עצמית נערכת ע"י שמאי מקרקעין או באמצעות עורך דין ומפרטת את עסקת המכר, תשלומים שמתווספים ואת חישוב מס שבח עפ"י חוות דעת שמאי מקרקעין (או עורך דין).

לאחר הגשת שומה עצמית, שלטונות המס בוחנים אותה ומוודאים את תקינותה.

בהנחה שבשומה העצמית שהוגשה אין דבר מה חריג (עסקה במחיר נמוך ביחס לשוק, פטורים חריגים, עסקה בין בני משפחה ועוד), תאושר השומה ויישלח שובר לתשלום מס שבח.

בהנחה כי השומה העצמית איננה אושרה, יפיקו שלטונות המס שומה אחרת בה יפורטו הסיבות לאי קבלת השומה העצמית וכן סכום לתשלום מס שבח כפי שנקבע ע"י רשויות המס.

חשוב לדעת, כי ניתן לערער על שומה אחרת שהועברה ע"י רשויות המס, וזאת באמצעות השגה לשלטונות מס שבח.

במידה וזו לא התקבלה, ניתן להגיש ערר לועדת ערר בבית משפט מחוזי ובמקרים מסוימים ניתן אף להגיע לבית משפט עליון.

לסיכום:

על כל סוגי ההיטלים והמיסים לעיל ניתן להגיש השגה ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, אם לא ערערתם זה סימן שקיבלתם את דבר הרשות והסכמתם לסכום האמור.

המלצתי – כדאי לערער.

כולנו בני אדם ולפעמים אנו טועים. ולכן, חשוב מאד לבדוק את גובה החיוב ולערער.

מניסיוני בתחום, ברוב המקרים ניתן לבצע הפחתה ואפילו לעתים על מלוא גובה החיוב.